アパート向け太陽光発電｜日本エコシステム

　　　　　お　知　ら　せ

■当社にてご設置いただきましたオーナー様と当社社員が
ＮＨＫの取材を受けました。くわしくはこちら

■空室対策セミナーは終了しました。今後も随時開催・告知予定です。
太陽光発電での空室対策にご興味のある方は、
ぜひお気軽にお問い合わせください。

このサイトでは、将来の空室に不安をお持ちの大家さんが太陽光発電を導入することで、あなたのアパートの稼働率が100%を超えて稼ぐ資産となり、

をお伝えいたします。
もし、あなたが、

将来もずっと満室経営したい！空室対策のためのお金をもっと多く残したい！少しでも節税してお金を残したい！

と、本気でそう望むのであれば、最後までお読みください。

集合住宅推進部　部長　尾上浩二

はじめまして、こんにちは。
太陽光発電の集合住宅推進をしている尾上浩二と申します。これまでに全国のいろいろな大家さんに出会ってきました。有名なコンサルタントの先生にもお会いしてきました。
皆様に教えていただいたのは、大家さんは本当に空室に
困っていらっしゃること、今は大丈夫でも建物は古くなり、いずれ空室に困るであろうことに怯えていらっしゃることです。だからこそ、満室経営を目指し日夜努力を続けていらっしゃるということに、とても感心致しました。
当初「大家さんって家で寝ていても家賃収入があっていいな」なんて思っていましたが、とんでもないことでした（失礼！）。
そんな私が大家さんのお役に立てる事がございます。
アパートの稼働率を100%超とすることで、もっと稼げるアパートに変えてあげられることです。
まずは、あなたのアパートの入居率についてお聞かせください。

あなたのアパートが一棟８戸だとして、
年間２戸の入居者さんが入れ替わって、
空室期間がそれぞれ2ヶ月ずつだとすると、
入居率は約95.8% となります。

ほぼ満室といえます。とても立派な経営者ですね。
とはいうものの、賃貸住宅の全国平均空室率18.9％の今、
5年後、10年後を考えると、
いまの満室経営がいつまで続けられるのか不安ではないでしょうか。
ほかにも、家賃を下げずに入居者さんが入るのかもわかりませんし、
いずれ行うべき大規模修繕の費用がいくらになるのかも不安ですよね。
つまり、満室を維持したり家賃を維持するには、お金が掛かります。
満室経営を抜きにしても、年々古くなる建物や設備は、
いずれ手直しが必要になります。

どちらにしてもお金がかかります。
だからこそ、あなたは、少しでもお金を増やそう、
減らさないようにしよう、と考えているのですよね。
でも、約95%の入居率は、ほぼ満室です。
入居率をこれ以上高くするのも、家賃を高くするのもちょっと無理があります。
さらに物件数を増やす選択肢もありますが、それはそれでまたリスクも増えます。

そこで、私からのご提案です。

アパートの屋根を活用するのはいかがでしょうか。太陽光発電を導入して発電した電力を売却するのです。

先ほどの８戸のアパートの場合、日射量によりますが、
年間41万円の売電収入※ が見込めるのです。
その結果、あなたのアパートからは
入居率100%以上のお金を稼ぐ資産となります。
※太陽光パネル64枚(9.98kW)を設置し年間9,900kWh発電=買取価格が42円ですべて売電した場合

部屋を貸すだけのアパート経営ではなく、
土地・建物を無駄のないように活用しようという視点で考えると、

まだまだ稼げるところがあった！それが屋根であり、太陽光発電なのです。

しかも、今、アパートの屋根に太陽光発電を設置するには
ピッタリな条件がそろっています。

条件1

平均利回り10%(※1)の投資効果

導入するのに、国などから助成金があります。
また、電力買取制度として、発電した電力を、
使うときの電気代よりも高く売ることができます。
つまり、設置コストが低く抑えられ、しかも発電した電力を高く売ることにより、平均利回り10%(※1)の安定収入が実現するのです。

条件2

売電収入は安定売上

発電した電力を売ることによる収入は安定収入です。
買取価格は制度上10年間固定されます。
また、発電量はパネルの量と日射量で決まります。
すると、毎年ほぼ想定通りの売電収入が見込めるのです。
つまり家賃相場のように5年10年で大きく変動するものではありません。

条件3

入居者の長期入居化

太陽光発電を導入すると２階の入居者さんから喜ばれます。
なぜなら、屋根にパネルを設置しますので断熱効果によって
真夏の暑さが軽減するからです。
もともと２階の部屋は夏になると、どうしても暑くなります。断熱材があったとしても不十分なアパートも多いものです。太陽光発電を導入すると屋根に直接日光は当たらなくなります。
そうすると、「夏暑いから」という理由で退去されることが減り、長期入居化し入居率が向上するようになるでしょう。

条件4

災害時・停電時の電力供給

当社は、アパートの共用部分に、非常用コンセント(※)を
標準工事として設置します。こうすることによって
停電時でも日中であれば発電した電力で、テレビやラジオをつないで情報収集したり、携帯電話やスマートフォンを充電して通信機器のバッテリー切れを防いだりできます(上限1500Wまで)。災害時は情報収集の有無が人命に関わることがあります。太陽光発電によって入居者さんの情報収集や通信機能をサポートすることができるのです。
※非常用コンセントの使用はオーナー様の手動作業が必要になります。

条件5

節税効果

太陽光発電設備は減価償却資産で、法定耐用年数は17年です。
特に、定率法を選択することで、導入費が400万円であれば、
初年度に約67万円（法定耐用年数17年・償却率0.167）を経費にできます。
グリーン投資減税(※)の対象となる大家さんなら、30%の特別償却で120万円も追加して経費にできます。
所得税率33%の大家さんなら(67+120)×33%＝約61万円の減税効果です。
※平成23年6月30日までは「エネ革税制」
※青色申告で事業所得のある個人事業者または青色申告法人が対象になります。
詳しくは税理士や税務署にご確認ください。

そうはいっても、最初の導入するのに数百万円の出費は避けたいですよね。
多くの大家さんはソーラーローン(※)をご利用いただいています。
借入期間10年で返済金は売電でまかなうことができます。
※条件により借入期間や返済金は変動いたします。

空室対策にはお金が掛かるものがあります。
そこで、太陽光発電の売電収入を空室対策費に充てるのです。

●インターネットの無料化
●有料テレビチャンネルの無料化
●防犯カメラ設置
●オートロック化
●電子錠の導入
●大規模修繕費
●外観のカラーコーディネートのデザイン料
●内装のカラーコーディネートのデザイン料

別の空室対策として、入居募集中の部屋に発電した電力を分けて、電気代無料の部屋として入居募集することもできます。（要別途工事費）。

0年後、確実に稼働率は落ちることでしょう。
なぜなら、あなたのアパートの建物や設備が古くなる一方で、
あなたのアパートより新しいアパートが増えてくるからです。
新しいアパートに対抗するには、その時代に求められる設備を導入したり、
古い設備を更新していく必要があります。
今、太陽光発電を設置することで、
将来の空室対策費を確実に準備できるようになるのです。

もし、多くのお金を残すための投資として、販売価格450万円、
利回り10%(※1)のワンルーム投資と比べてみましょう。

利回り10%(※1)ですから年間家賃収入が45万円程度。
ところが、マンションは管理費や修繕積立金が必要です。
固定資産税も掛かります。手取りは恐らく30万前後。
購入時の経費として仲介手数料や登記費用も必要です。
実質利回りとしては６％程度ではないでしょうか。

しかも、空室が続いたら、この６％だって、すぐになくなってしまいます。
一方、太陽光発電は設置後１０年間は余計な経費は掛かりません。(※2)
逆に助成金が受け取れるのです。

収入も安定しています。
言い換えると、
実質利回り10%(※1)のサブリース物件を購入するようなものです。

あなたのアパートに１戸増築した以上の収益が増えるのです。
いかがでしょうか。
太陽光発電を設置するのに十分な条件がそろっているのが

お分かりいただけたと思います。

※1　太陽光パネル9.98kW導入の場合
　　　　　年間売電金額415,800円÷実質導入コスト4,020,960円=0.1034≒10％
　　　　　■計算値は発電量により変動します。
　　　　　■現金によるお支払いの場合の試算です。
※2 設置条件により、場合によっては経費がかかることがあります。

ここで、太陽光発電の設置費用についてお伝えします。
費用は、物件の構造や屋根の構造、周囲の状況などによって、
設置費は変動します。
ただ、これでは分かりづらいので、
アパートの部屋の戸数によって大よその設置費を提示いたします。
参考になさってください。

　　　　※下記の例は、平成23年度3月現在のものです。

導入コストを抑えて、しっかり売電！想定利回り10％以上が見込めるケースがあります。

太陽光発電の施工会社は数多くあります。
それこそ街の電気屋さんやホームセンターでも施工しています。
それでも日本エコシステムを選んでいただいたお客様からは、
次のような理由で当社を選んでいただいています。

トップクラスの施工件数を誇る規模でメーカーとの”緊密な協力関係”にあること複数メーカーの取り扱いがあるので、あなたのアパートの”構造や規模に最適な提案”ができること　模擬屋根による実践的な研修施設により”施工品質の向上”に努めていること

特にアパートの大家さんに評価いただいているのは、
アパートに施工してもメーカー保証が受けられるように、
当社がメーカーに技術的な提案をして採用していただいたことです。
平成22年4月にアパートも助成金の対象になったとき、メーカーはアパートに
設置することはあまり想定しておらず、メーカー保証できる施工方法を確立していませんでした。
そこで当社が、メーカーに技術的な提案を行い、平成22年9月より、
メーカー保証が受けられる施工を全国で行うことができるようになったのです。
ほかにも、陸屋根の設置コストが高いのを、
より安い方法で設置できる方法を導入するなど、アパートだけでなく、
中層（５階建まで）のマンションの大家さんにも導入が広がりつつあります。